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胡林娣诉淮南正元置业有限公司房屋买卖预约合同纠纷案

时间:2020-05-23    点击: 次    来源:网络    作者:佚名 - 小 + 大

 
  【基本案情】
  2012年7月12日,淮南正元置业有限公司(以下简称正元公司)开发的“东方国际广场”在淮南电视台发布广告节目,内容有:“东方国际广场-高回报投资模式新升级。”“如购房款100元,由开发商垫付50%(即50元),由业主支付50%(即50元),业主支付部分可向银行贷款50%(即25元)”等内容。2012年7月24日,正元公司(甲方)与胡林娣(乙方)签订了《认购协议》,该协议书采取表格填充式,主要由认购房屋、认购单价、认购总价、付款方式、合同条款、备注等部分组成。根据“认购房屋、认购单价、认购总价”部分,胡林娣认购了正元公司开发的田家庵区东方国际广场-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号共计14套商铺,该14套商铺预测建筑面积1890.03元,总价76474449元,折合单价40462.03元/平方米。胡林娣于认购书签订当日交纳定金300万元。《认购协议》同时约定“胡林娣应于协议签订后7个工作日内与正元公司签订《淮南市商品房买卖合同》。后双方未按上述约定期限签订房屋买卖合同。出于炒作房价等目的,正元公司对包括双方《认购协议》涉及的14套商铺在内的部分商铺进行拍卖。承诺胡林娣参与《认购协议》约定的14间商铺的拍卖,无论于何种价位竞得,均按照《认购协议》约定的总价即76474449元执行。胡林娣于2012年8月6日向正元公司支付1000万元。2012年8月9日再次支付700万元。在后续合同内容磋商过程中双方因首付款比例等内容未能达成一致意见,未能签订商品房买卖合同。胡林娣多次致函正元公司要求按照首付25%的比例与正元公司签订抵押贷款合同、商品房买卖合同。正元公司则多次回函要求胡林娣首付比例最低为50%或支付全款。在未能协商一致情况下,正元公司于2013年12月17日在《淮南日报》刊登通告,言明因胡林娣女士未按约定付款,故依照约定通知胡林娣解除《认购协议》,并将协议书所涉物业另行处置(销售)。
  【裁判结果】
  淮南市中级人民法院于2014年7月3日作出(2014)淮民一初字第00020号民事判决,判决:一、胡林娣和正元公司签订的《认购协议》有效;二、正元公司于2013年12月16日通过《淮南日报》作出解除与胡林娣签订的《认购协议》的通告无效;三、驳回胡林娣的其他诉讼请求。宣判后,双方均未上诉,判决已发生法律效力。
  【典型意义】
  当事人签订的认购协书等预约合同,虽就合同多数内容已经达成一致,但尚缺乏某些合同必要条款,双方同时又约定于未来某一时间签订正式合同,即意味着双方认可仍需就剩余必要条款继续磋商。基于意思自治原则,在双方不能就剩余合同内容磋商一致的情况下,法院不宜认定为本约合同,并简单依据《中华人民共和国合同法》六十一条和第六十二条的规定确定剩余合同内容。一方认为对方违反诚实磋商义务,违反了预约合同的约定的,可以请求解除合同并要求对方承担违约责任,法院不宜判令强制订立并履行本约合同。本案中,《认购协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律与行政法规的禁止性规定,胡林娣要求确认该《认购协议》有效,正元公司亦认可该协议的效力,应认定为合法有效。双方于2012年7月24日签订的《认购协议》约定了14间商铺的坐落、铺位铺号、总体预测建筑面积、房屋总价以及签订房屋预售合同的时间等内容,并对签订抵押贷款合同、商铺的统一运营、购买方须与经营管理公司签订租赁合同等进行了预先安排。但对房屋的交付使用条件及日期、面积差异处理、装饰和设备标准承诺、办理产权登记有关事宜等内容均没有约定。该《认购协议》不具备《合同法》第十二条以及《商品房销售管理办法》第十六条要求的商品房买卖合同应具备的主要内容。该《认购协议》同时约定于未来签订房屋买卖合同,意味着双方认可仍需就其他合同内容继续磋商。因此,该《认购协议》并非商品房买卖合同,而是商品房买卖合同预约合同。正元公司是出于炒作等目的进行的拍卖,正元公司要求胡林娣参与拍卖,并且应胡林娣要求由销售部门向胡林娣出具了承诺书。正元公司承诺,无论胡林娣以何种价格竞得14间商铺,均以《认购协议》约定的价格为准。上述行为明显违背了《中华人民共和国拍卖法》第四条:“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规,遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则”的规定。因此,该拍卖行为并非双方真实意思表示,对双方不具有约束力,双方不能因此成立买卖合同关系。
  正元公司在2012年7月12日即作出“开发商垫付50%,由业主支付50%,业主支付部分可向银行贷款50%”等广告宣传。胡林娣要求正元公司按照首付25%的条件与正元公司签订商品房买卖合同(本约)并无不当。胡林娣交付款项已经超过总房款的25%,正元公司认为胡林娣缴纳首付款不符约定并构成违约,无事实和法律根据。因此,胡林娣诉请确认正元公司于2013年12月16日通过《淮南日报》作出的解除“《认购协议》”的通告无效,应予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定将来在一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”预约合同一方不履行订立本约合同义务的,对方可以请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的,如该债务标的不适宜强制履行的,对方不能要求履行。由于本案中胡林娣的诉请为继续履行《认购协议》,而该《认购协议》约定的主要义务为签订商品房买卖合同。鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商,故该《认购协议》不适宜强制履行。此外,胡林娣主张判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行贷款等义务,上述义务均属房屋买卖合同的内容或者后续义务,并非《认购协议》中约定的义务。因此,对胡林娣主张判令正元公司继续履行《认购协议》以及判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行按揭贷款等义务的诉讼请求,不予支持。

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