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芜湖天宇建设有限公司诉芜湖新马投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案

时间:2020-05-23    点击: 次    来源:网络    作者:佚名 - 小 + 大

 
  【基本案情】
  2003年7月30日,芜湖市国土资源局与芜湖新马投资有限公司(以下简称新马公司)签订《国有土地使用权出让合同》,新马公司取得芜湖市弋江、月河小区及周边地块64763平方米土地的使用权,并缴纳土地出让金6750万元。同年8月8日,新马公司与芜湖天宇建设有限公司(以下简称天宇公司)签订一份《委托开发协议》,约定:新马公司将月河、弋江小区及周边地块总占地131.85亩,净地93.93亩(以土地使用权证为准)委托天宇公司以新马公司名义进行开发、销售;天宇公司独立核算、自负盈亏;天宇公司按单价每亩90万元向新马公司支付93.93亩土地的拆迁补偿费,计8453.70万元;天宇公司首付2000万元后,新马公司在45天内交付第一期约42亩土地及土地使用权证,以便天宇公司以新马公司名义办理建设开工手续;第一期交地余款1780万元,天宇公司必须在交地后90天内付清;第二期51.93亩交地及付款时间由双方另行商定等。上述协议签订后,天宇公司支付一期42亩土地的拆迁补偿费3500万元,完成对一期土地的开发。2004年2月19日,新马公司取得涉案地块一期土地使用权证,面积为28367平方米。
  2003年12月7日,新马公司与天宇公司、芜湖市扬子房地产开发公司签订一份《合作协议》,约定由天宇公司向新马公司支付4500万元,用于对芜湖市利民染料厂土地的开发。该《合作协议》签订后,天宇公司向新马公司支付4500万元。2005年2月1日,上述三方及芜湖市城南旧城改造指挥部签订《终止协议》,各方均同意终止《合作协议》的履行,新马公司对天宇公司支付的4500万元款项的归还及违约金和利息的支付作出承诺,并于当日归还天宇公司2000万元。
  2005年11月8日,天宇公司与新马公司签订《补充协议一》,约定由新马公司在2006年6月30日前将该地块规划方案中的3号、4号地块约22亩土地净地交付给天宇公司,2006年年底将5号地块29.93亩土地净地交付给天宇公司。同时还约定了拆迁补偿费变更等事宜。该补充协议签订后新马公司未能交付上述土地。
  2009年8月14日,天宇公司与新马公司又签订一份《补充协议二》,约定:新马公司在本协议签订一周内将3号、4号、5号地块约45亩土地净地交付给天宇公司;3号、4号、5号地块拆迁补偿费变更为约9000万元(按每亩200万元计,具体以实测为准),以及新马公司前期欠付天宇公司相关费用在拆迁补偿费中冲抵等。
  2009年10月9日,新马公司函告天宇公司因芜申运河项目原挂牌规划方案需重新调整,用地面积也将减少。同年10月12日,芜湖市城市规划局向芜湖市政府报告,同意弋江区政府“关于请求调整弋江、月河周边3、4、5号地块规划方案的报告”。10月14日,新马公司向天宇公司发出《解除委托开发协议及两份补充协议的通知》。11月9日,芜湖市发展和改革委员会同意芜湖市国有土地收储中心对涉案的二期地块进行收储。12月1日,芜湖市国土资源局发布国有建设用地使用权拍卖出让公告。2010年1月6日,芜湖市国土资源局将弋江、月河小区地块二期土地的使用权以1.6亿元出让给他人。二期土地即涉案3号、4号、5号地块在被拍卖之前,新马公司未取得国有土地使用权证。
  【裁判结果】
  安徽省高级人民法院于2014年11月24日就本案合同效力先行作出(2013)皖民四初字第00015号民事判决:确认新马公司与天宇公司于2003年8月8日签订的《关于委托开发月河、弋江小区周边地块的协议》、于2005年11月8日签订的《关于委托开发月河、弋江小区周边地块的协议》、于2009年8月14日签订的《关于委托开发月河、弋江小区3号、4号、5号地块的补充协议》有效。宣判后,新马公司提出上诉。最高人民法院于2015年10月28日作出(2015)民一终字第166号民事判决,驳回上诉,维持原判。
  【典型意义】
  未取得国有土地使用权证书的转让方与受让方签订的土地使用权转让合同的效力,要根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定,结合案件的具体情况进行认定。本案中,最高人民法院认为:(一)案涉《委托开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》的性质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。即,共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的特征。根据本案《委托开发协议》的约定,新马公司提供土地,天宇公司按每亩90万元价格向新马公司支付拆迁补偿费,天宇公司以新马公司名义对涉案土地进行房地产开发和销售,新马公司独立核算、自负盈亏,实质是新马公司向天宇公司提供开发用地,天宇公司以拆迁补偿费的名义向新马公司支付土地价款;天宇公司独立开发经营,新马公司不承担任何经营风险。一审法院根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,认定双方的行为名为合作开发实为土地使用权转让,本案合同性质为土地使用权转让合同并无不当。(二)案涉《委托开发协议》、《补充协议》、《补充协议二》为有效合同。理由为:第一,《物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《物权法》实施之后,现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式,即物权因法律行为发生变动时,当事人之间除有债权合同外,尚需履行登记或者交付的法定方式。债权合同的效力是独立存在的,不动产物权变动合同的生效需要具备以下三个条件:1、行为人具有相应的行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律、行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益。第二,最高人民法院2012年9月4日颁布的《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》规定:对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同,不违反法律、行政法规的强制性规定,当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的,人民法院依法不予支持;当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理使用权证书义务的,人民法院应予支持。参照此规定,新马公司仅以其未取得国有土地使用权证书为由请求确认合同无效,人民法院应依法不予支持。第三,新马公司上诉主张适用《城市房地产管理法》第三十九条规定,即出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。就本案而言,2003年7日30日新马公司与芜湖市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,并缴纳土地使用权出让金6750万元。2003年8月8日新马公司与天宇公司签订《委托开发协议》,约定开发的土地面积为93.93亩,分两期进行,第一期42亩土地,新马公司于2004年2月19日取得了国有土地使用权权证,并交付天宇公司开发完毕。就本案《委托开始协议》确定的整体转让范围而言,以新马公司名义进行投资开发的房屋建设工程,已完成开发投资总额的百分之二十五以上。关于剩余第二期51.93亩土地使用权证,新马公司一直未予办理。为了全面履行《委托开发协议》,新马公司与天宇公司于2005年11月8日签订《补充协议一》,约定新马公司在2006年6月30日前将该地块规划方案中的3号、4号地块约22亩土地净地交付给天宇公司,2006年年底将5号地块29.93亩土地净地交付给天宇公司。甚至在新马公司于2009年10月14日向天宇公司发出解除合同通知的两个月前,双方又于2009年8月14日分别签订《补充协议二》,表达双方继续合作意愿,约定新马公司在协议签订一周内将3号、4号、5号地块约45亩土地净地交付给天宇公司。2009年10月9日,新马公司仍函告天宇公司因芜申运河项目原挂牌规划方案需重新调整,用地面积也将减少。基于新马公司的行为,天宇公司有理由确信新马公司取得土地使用权并具有转让的权利。综上,一审法院认定案涉《委托开发协议》、《补充协议一》、《补充协议二》有效并无不当,新马公司关于合同无效的上诉理由不能成立。

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